2024年的土拍大战在各个城市拉开了序幕！

从地方城市拉开的架势看，大有“东风吹，战鼓擂，土拍大战谁怕谁！”地胆气！

今天心情特别好，在正文开始之前，先给大家讲一个段子，名字叫《如有雷同，纯属巧合》————

地方城市一边紧张的擦汗，一边掏出压箱底的黑心，咳咳，不对，重来！

地方城市一边掏出压箱底的核心地块，一边打电话：记住，务必让民营房企都来啊！

当各色房企知道土拍消息之后，反应各不相同。

国央企：看什么《土地可研报告》，赚钱、亏钱不重要，重要的是土拍必须顶上。

城投：甭和我说什么城投债借新还旧达到了8成，我就问你这个财务，“这次土拍的钱能不能贷出来吧”

民营房企：一边刷手机看许老板的从轻处罚的新闻偷着乐，一边拍桌子骂营销业绩差劲，然后签署组织架构调整和降薪通知。

随后，笑盈盈的打电话：“哎呀，王局啊，是是是，小阳春是回暖了一些，销售好多了。参加土拍可以，但价格必须的上涨啊！”

地方城市：“核心地块，不限价，未来你们负责卖得更贵，来吧，这好事等市场回暖就没有了“

咳咳，上述内容《如有雷同，纯属巧合》都是我杜撰，你们可不要相信。。

对地方城市而言，土拍的重要性不言而喻，在库存量普遍高企的背景下，2024年的土拍怎么样了？

几个趋势，先和大家说一下。

首先，地价还在涨。

看到“涨”这个字，就有人疑惑：现在的行情，这地价怎么还能涨呢？

来，咱们看数据。

——3月11至3月17日，重点监测的城市共成交41宗土地。‍

总成交建面185万平方米，环比减少29%，总金额242亿元，环比增加37%；

大家看完数据，发现了吗？

建筑面积减少，但金额增加，这意味着什么？‍‍‍‍‍‍

意味着楼板价在升高！‍

文章看到这里，有些朋友或许会说：现在的楼市行情，地价怎么可以上涨呢？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

来，我给大家说说，地价是怎么涨的。‍‍‍‍‍‍

1、一二线核心城市土拍占比增加；

换句话说，楼市行情不好的三线/四线城市的土拍比例减少了，但一线城市和二线城市土拍的比例再增加。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，由于一线二线城市占比高，所以地价上涨了。

2、部分城市都拿出了压箱底的核心地段，所以土拍平均楼板价升至13084元/平方米，环比上涨93%；

也就是说，一线和二线城市土拍比例增加之外，核心地段的优质地块也在增加。‍‍‍‍‍

该怎么形容当前的土拍特征呢？

我认为是降量提价！

这底层逻辑也不复杂，就是让核心地段的地块，可以卖得更贵。

如此，降低了土拍总量，提高了土拍地块单价。

这带来的后果是什么？

核心地段的房价只会越来越贵，城市销售均价只会越来越高！

其次，溢价率不低

大家看地方城市的土拍新闻，经常会出现土拍溢价率这个词。

那么，土拍溢价率到底是什么意思呢，对房价而言又代表什么呢？

什么是土拍溢价率？

简单来说就是成交的土地价格要比原来设定的价格高，高出多少用百分比标志。

有个公式，喜欢专研的伙伴可以看一眼：土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

我呢，本着复杂问题简单化的逻辑，给大家举个例子。

假设一块土地是100元，最后土拍成交的价格是200元，那么这块土地就是溢价土地。

购房者也不用琢磨这个溢价率5%、8%、15%是怎么算的，只要记住一个关键点：土拍溢价等于地价上涨，意味着面粉贵了。

那么，土地溢价是不是就意味着房价必须上涨呢？

通常来讲，溢价的地块在销售阶段价格也会上涨的，毕竟面粉价格决定了面包的价格。

但是，这事并不绝对

很多时候地块有诸多附加条件，比如配建保障房、配建幼儿园、或者限价等等。

但只要土地溢价高，最低程度也说明房企看好这个块土地，热度还是非常高的。

最近土拍的溢价情况，分享几组数据，大家感受一下：

2月26-3月3号，重点城市的土地溢价率是8.4%;

3月4日-3月10日，重点城市土地溢价率是2%；

3月11-3月17号，重点城市的土拍溢价率是8.6%;

这是平均数据，能看出大体趋势，各个城市的行情会有差异！

接下来，我把这段时间土拍当中的情况，给大家说说。

01

我在想，苏州是不是要叫苏地王了。

2023年苏州萧山城区市北地块就吸引了60多家企业举牌土拍，热度空前。

2024年开年，苏州就拍出了新地王。

对，你没看错，我也没写成，就是新地王。

苏州狮山路地块历经32轮竞价，最终被绿城以总价8.28亿拍下，该地块的楼面价高达45455元/m²，溢价率高达42.05%。

这45455元/m²的楼面价直接问鼎狮山，成为狮山新地王，同时也成为目前苏州最高楼面价。

那么，楼面价45455元/m²意味着什么？

意味着项目建成之后，销售均价要保6万/㎡，冲7万/㎡啊

我之前写过一篇豪宅化的稿子，但稿子飞走了，如果这篇稿子活着，就能佐证我之前的判断:未来，全面豪宅化是必然。

我再给大家看看，苏州狮山这块土地的设置的条件，大家就清楚缘由了。

首先，是户型面积不小于180㎡；

其次，容积率1.02+限高10-24米。

普通购房者看这些数据或许搞不懂，是什么意思，

我告诉大家，1.02+限高的容积率条件，项目建设出来大概率就是叠墅、纯洋房、联排三种建筑形态选一种。

各位，180平米的户型/低密度，这得“豪”成什么样子，大家可以想象一下。

憨皮看到这里或许会说：能有多豪，不就是卷饼大葱，变成了卷饼熏肉嚒。

嗯，稍稍对低密度产品了解的伙伴都是只，这种产品一般都会赠送面积，实际使用率会超过100%。

所以，结合狮山当前的销售价格，和该地块的数据参数，我认为在2024年年尾或者2025年年初，狮山整体的销售价格都会上涨。

苏州土拍一直都比较热，尽管有分化的趋势，但整体热度并不低。

我估计，随着苏州第二批土地的“帝王级”地块园区双湖地块土拍结束，这苏州的土拍热度和溢价率还会提高。

原因无他，就是园区双湖板块国宾东地块的还得“炸”一轮市场。

3月27号即将上架土拍的地块楼面起拍价55000元/平，容积率1.0-1.02，建筑限高10-24米。

又是妥妥的别墅地块。

从目前苏州土拍的情况看，每次推出都有王炸级别的地块，这些地块的土拍价格燃爆了整个市场。

关于2024年楼市行情可以看文章《》

02

杭州土拍在2023年的热度的基础上，继续燃爆！

杭后的首轮土拍，共推出 13 宗涉宅地块，其中有 8 宗 触顶摇号、2 宗溢价成交，3 宗底价成交，土地出让金 182.23 亿元，平均溢价率为 9.3%。

不仅13块全部拍出，还有8块土地被房企疯抢，发生了触顶摇号。

比如萧山城区市北地块竞争尤其激烈，参与摇号企业高达 60 家，成为这次土拍的大热门。

比如，杭州未来科技城 241 号地块和北二路南侧地块经历8轮报价，溢价6.86%成交。

总体而言，杭州土拍的热度仍在加温！

不过呢，富阳、临安两块地由于市场下行，利润较低，房企热度就一般。

还有一点，杭州土拍民企明显增加。

一方面，推出的土地热点板块居多，地段好房企选择余地大；

另外一方面，这次土拍一共13块，本土房企滨江就拿了三块，浙江中豪、中腾置业、杭州富阳山水、伟星等民企拿地超过了50%，民企参与度大幅提升

关于2024年楼市行情可以看文章《》

03

从之前北京公布的供应计划看，2024年北京在土地供应维度没有放量供应。

但是，我非常明确的告诉大家：培育地王的趋势很明显！

大家或许很疑惑，什么叫培育地王？

我把北京这段时间和未来即将推出的地块情况给大家说说，大家就清楚了。

1月份，也就是年前丰台羊坊和大瓦窑、房山拱辰四个地块，其中丰台大窑两块地竞争十分激烈，全部都触顶摇号。

2月1号，华润和中海双雄对决，最终华润以总价75.38亿拿下亦庄北神树地块，这块地溢价率0.51％，住宅楼面价约4.31万元/㎡。

除了今天说得这些地块，未来在北京三环和四环还有太阳宫地块、酒仙桥地块等核心地段的地块推出。‍

这些地块位置都相当好，这也意味着他们期望通过出让优质地块，培育“地王”再现，来提升市场热度。

不过呢，目前对北京“培育”地王最大的阻碍就是“限价”。

在2023年的时候，曾传出过北京会取消地价上限，但后来没有下文。

但我认为，取消限价是必然。

目前苏州、成都、深圳都已经放开了土拍限价，尽管北京城市站位具有特殊性，但如果楼市继续萎靡，放开土拍限价也是大概率事件。

关于2024年楼市行情可以看文章《》

04

南京在2023年12月拍出了地王，楼面地价29948元/㎡，成为鼓楼滨江新地王。

不过进入2024年，感觉南京的行情冷了一些。

一方面是南京第一批入市的地块都是底价成交。

另外一方面本来推出5块地，但后来只推出了3块，2块地临时取消了。

原因呢，我猜是报名太少，担心流拍就取消了。‍‍‍‍‍

其实，这也不难理解。‍

毕竟现在南京二手房的价格和新房价格的利差倒挂已经消失了，整个市场仍然处于获利回吐的下跌局面。

我估计，南京接下来也会学习其他城市“培育帝王”的方式，降低容积率，提高户型面积，推高土拍热度。

关于2024年楼市行情可以看文章《》

05‍‍

成都土拍算是开门红。

在取消了双限“最高地价限制”和“最高清水限价限制“之后，推出的地块全部溢价出售，平均溢价19.9%，最高溢价24%。

成都锦江区潘家沟31.18亩地块（现在叫林家贝），起拍楼面价约17000元/㎡，经过52轮竞价，最终以楼面价22400元/㎡成交，溢价率32%

这个价格意味如果开发商把装修、户型搞得好一些，那么房价保4万/㎡，冲5万/㎡没有任何难度。

此前这个区域的几块土地就全部熔断成交，楼面价突破至18400元/㎡，今年土拍取消限价之后，楼板价更到达了22400元/㎡。

毫无疑问，未来的销售价格势必会水涨船高。

成都市这轮行情中，核心区域供需关系控制得比较好的城市，结合2023年土拍的地价和面积段，预判接下来2024年入场的项目价格也会攀升。

不过呢，成都分化的还是非常厉害的，目前只有主城区行情保持一定热度！

关于2024年楼市行情可以看文章《》

06

上海和北京一样，也是减少了土拍数量，增加了核心区域地块。

3月14和15日，上海完成了2024年第一批次首轮集中土拍，挂牌的5宗地均全部成功出让，成交总金额约134.1亿元。

为了提高土拍热度，我感觉上海也拿出了“培育地王“的态度，这次的地块静安中兴路地块、闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等都是上海的热点板块。

其中静安中兴路地块更是吸引了12家房企报名竞拍。

从溢价率来看，除宝山顾村地块5.56%溢价外，其余4块土地均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%。

如果是其他城市我还多说几句，但上海楼市真没什么好讲的。

2008年、2015年楼市行情，上海都没有出现明显的量价双降触底行情，最多就是二手房挂盘量大了。

同样，上海这轮行情也是如此。‍

所以，在上海买房，真的不用特别纠结。你看看下面的图片就会明白：上海的土拍溢价率还在攀升。

所以，在上海买房，真的不用特别纠结。

上海作为国际化大都市，是真正意义上的中国资产价格之锚。

楼市又有独特的积分制造“脉压，现在更把核心地段的地块拿出来，这带来的结果只有一个：12个月或者16个月后，新入市的项目会拉高整体销售均价。

换句话说，价格还是要涨的。

关于2024年楼市行情可以看文章《》

07‍

合肥楼市，绝对像”肥西老母鸡一样“，合肥独有！‍‍‍‍

虽然合肥楼市整体趋冷，但合肥第一轮土拍三块土地，全部溢价成交。

其中，滨湖区01号地块最终溢价54.15%，楼板价达到了25050元/㎡。

另外两块土地，滨科城，包河去分别溢价11.49%、31.68%，全部都是高溢价成交。

放眼全国，合肥楼市都属于非常特殊的。‍‍

原因无他，就是合肥不仅虹吸安徽省全省人口，不缺购买客群，城市周边县城人口购买合肥房子的现象也非常普遍。‍‍‍

所以，大家能看到，尽管合肥楼市在下行，但土拍溢价率依旧很高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

关于2024年楼市行情可以看文章《》

08‍

最后，说几点

1、整体趋势

从全国重点城市看，土拍行情整体升温。

大家看两张图就知道。

这是重点城市平均溢价率的走势图，可以明显的看出来溢价率走势在上扬‍‍

另外一张图是土地流拍的走势图，明显看到流拍走势在降低。

这两张图说明什么？

说明重点城市的土拍策略在调整，

通过核心地段，核心地块，降低流拍率，提高溢价率。

同时，土拍“培育地王”、“培育高价”为主流趋势。

那么，这么做的结果是什么？

通过土拍，锚定城市整体均价和热度。

道理也不复杂，就是土拍热度上来，城市房价就能企稳，城市房价企稳，土拍热度也能更进一步。

我之前就写过文章《》告诉大家，“护盘”稳价格一定会拉高价格的。

目前来看，也确实如此。

2、分化

目前这种土拍方式，我感觉不能算分化了，但没有想好用什么词来形容。

总之，另一个土拍特征就是：放弃郊区，郊区不再供地了，或者减少供地。

毕竟各个城市郊区的库存量都很高，推出郊区的地块怕是也没有企业参与土拍。

过呢，这郊区库存再高也有卖完的一天，这带来的结果就只有一个：补涨！

我知道，当前这种大行情，说这种话大家肯定疑惑，但我告诉大家，只要核心区域价格上涨，郊区停止供地消化库存，补涨只不过是时间问题。

不过没关系，交给时间，会有答案！

如果还想不明白，就把下面这句话读三遍

会分钱叫政治，会赚钱叫经济，又会分钱又会赚钱叫政治经济学

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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